Utopía a pequeña escala. El caso de Coin Street

January 19, 2009

Utopía a pequeña escala. El caso de Coin Street

Campaña de Coin Street Action Group contra la construcción de oficinas

Coin Street es una pequeña calle del South Bank londinense que da nombre a la organización de vecinos que consiguió cambiar el curso del barrio.

A principios de los años 60 el South Bank era un terreno de oportunidad al otro lado del Támesis. Situado en una estrecha franja entre los puentes de Hungerford y Blackfriars, su trama urbana se componía de antiguos almacenes portuarios, pequeñas industrias y solares vacíos, víctimas de los bombardeos durante la guerra. La población de residentes, que ocupaba las calles traseras, alcanzaba los 50.000 habitantes.

Los primeros planes de transformación comenzaron a dibujarse a finales de los años 40. Ya en 1943, Patrick Abercrombie señaló las carencias y el potencial del South Bank respecto a la ribera norte del Támesis. El primer intento institucional de revitalización fue la elección de la zona como sede de la Gran Exposición Británica de 1951. Al término de la exposición, el South Bank siguió siendo un espacio de oportunidad y de todos los edificios levantados para la ocasión sólo permaneció el Royal Festival Hall, construido por los arquitectos municipales Matthew and Martin y rehabilitado en 2007 por Allies & Morrison.

Entre 1955 y 1970, el área fue zonificada como espacio de uso terciario en los sucesivos planes urbanísticos. El mercado de oficinas, que a partir de los años 60 empezó a desbordar los límites de la City, puso sus ojos en el otro lado del río y fue la compañía de petróleos Shell la primer en aterrizar, en 1961, con dos bloques de once pisos y una torre de 26 alturas, situándose detrás del Royal Festival Hall. Los terrenos sobrantes de la antigua Exposición acogieron dos edificios culturales: el Queen Elizabeth Hall, con salas de música y la Hayward Gallery, dedicada a artes visuales, ambos diseñados por arquitectos municipales y terminados en 1968. Sin embargo, el lenguaje arquitectónico utilizado y la gestión del complejo cultural -con una programación pensada para las élites-, dificultó el segundo intento de revitalización de la zona por parte de las instituciones.

El diseño urbano tampoco ayudó a la regeneración: el peatón perdió el dominio de la calle y fue relegado a pasos subterráneos y pasarelas elevadas para dar preferencia al automóvil, lo que originó problemas de seguridad y propició comportamientos incívicos; no había comercios  ni restaurantes; el público asistía a los actos y abandonaba la zona rápidamente; el tejido urbano siguió dividido por las secuelas de los bombardeos; la población descendió de 50.000 a 4.000 a finales de los años 70 y las antiguas industrias asentadas en las orillas cerraron, así como la mayoría de escuelas y comercios.

El terreno parecía abonado para los promotores de oficinas, que empezaron a presentar propuestas para la zona, pero se encontraron con la oposición de los residentes, que no estaban dispuestos a convertir aquel trozo de Londres en una segunda City. Se organizaron en varios grupos de acción que confluyeron en el denominado Coin Street Action Group, formado en 1977. Su objetivo era ocupar los terrenos con viviendas asequibles, zona verde y equipamientos para los residentes. Una utopía, a primera vista, por la que lucharon más de siete años. Durante ese tiempo, los promotores adquirieron parte de los edificios en desuso, como la Oxo Tower, destinados a ser demolidos, y presentaron un plan de actuación, mientras que los residentes diseñaron también el suyo. Sendos planes fueron sometidos a informe público y ambos fueron aprobados en 1983. Para entonces, la mitad del terreno pertenecía a los promotores, mientras que la otra mitad era propiedad del Greater London Council (GLC)

En 1981 sucedió un hecho significativo: Ken Livingstone, el político laborista nacido en Lambeth que a partir de 2000 sería alcalde Londres, accedió a la presidencia del GLC y, a partir de ese momento, el organismo municipal -que hasta entonces había apoyado a los promotores- favoreció el plan de los vecinos. Livingstone puso tantas cortapisas a la construcción de oficinas, que el terreno se devaluó y los promotores acabaron vendiendo su parte al GLC, que a su vez revendió todo el área de 5,6 hectáreas a los vecinos -constituidos en compañía limitada sin ánimo de lucro, Coin Street Community Builders (CSCB)- por un millón de libras.

La Comunidad de Coin St. adquirió los terrenos con préstamos concedidos por la propia municipalidad. Para hacer frente a los mismos, convirtió los solares vacíos en aparcamientos de pago. A continuación, liberó el borde del río y creó un paseo entre los puentes de Waterloo y Blackfriars, con dos espacios de estancia entre ellos. Así surgió Gabriel’s Wharf, un conjunto de pequeños tinglados portuarios reconvertido en tiendas y cafés, alrededor de una pequeña explanada y Bernie Spain Gardens. Fue la primera señal de que algo estaba pasando a este lado del río. La gestión de estos locales, en alquiler, por parte de Coin St.  fue un ensayo para la siguiente operación: la rehabilitación y gestión de Oxo Tower Wharf . Este conjunto de dos edificios había tenido diversos usos industriales a lo largo del siglo XIX, hasta que fueron adquiridos por la empresa de productos cárnicos Liebig en 1927. Albert Moore añadió entonces la torre art decó y, sorteando la normativa que impedía anuncios luminosos en el río, construyó los huecos que coincidían con el nombre de uno de los productos de la compañía, los cubitos de caldo OXO.  En 1970, los edificios estaban en desuso y destinados a la voladura. En 1984, cuando Coin St. CB se convirtió en propietario, decidió reconvertirlos en un conjunto de usos mixtos, con locales en las plantas inferiores, alquilados a talleres de diseño, tiendas especializadas, galerías de arte, cafés y restaurantes y una cooperativa de viviendas en alquiler en las plantas superiores. La rehabilitación, realizada por Lifschutz Davidson Architects, terminó en 1996. La pregunta es: ¿cómo pudo la Comunidad de Coin St. afrontar los 20 millones de libras que costó el proyecto? En un principio pensaron en asociarse con alguna firma especializada en edificios comerciales, pero no tardaron en darse cuenta de que los objetivos económicos de un promotor comercial y los de la comunidad eran divergentes. Así que emprendieron la aventura en solitario. A su capacidad de aceptar riesgos se sumaba una gran versatilidad para adaptarse a la cambiante situación política, que en los años 90 se había vuelto mucho más restrictiva en términos de subvenciones institucionales. La permanencia de los conservadores en el gobierno central había ido restando poder a los ayuntamientos. El Greater London Council desapareció y también sus subvenciones. Los conservadores establecieron una nueva manera de asignar los fondos de regeneración: cada fragmento de ciudad que desease ser regenerado debía crear un partenariado entre los agentes sociales, económicos y políticos de la zona y presentar su propuesta a concurso, de manera que competían unas zonas contra otras por la obtención de fondos[1]. En este contexto, Coin Street Community Builders se asoció con varios grupos empresariales de la zona, aprovechando el interés que muchas de las empresas allí radicadas empezaron a mostrar por la mejora de la calidad y la seguridad del entorno. De esta manera, pudo competir por los fondos de regeneración y consiguió rehabilitar la Oxo Tower, que se convirtió, con su inmejorable posición en el escaparate del río, en el buque insignia de CSCB y de la recuperación de la zona, cuatro años antes de la inauguración de la Tate Modern. La inclusión en la última planta de un restaurante de lujo levantó algunas críticas entre los residentes, pero ¿de qué otra manera se podían conseguir fondos para la comunidad, sino atrayendo al público acomodado? -se justificó CSCB. Una nueva versión de Robin Hood cabalgaba sobre el South Bank.

 Vivienda asequible, densidad y calidad
El resto de parcelas incluidas en el área de actuación fueron dedicadas a viviendas de alquiler asequible. La última y más interesante de las promociones fue la realizada en 2002 por Haworth Tompkins Architects y conocida como Iroko Housing, que comparte manzana con el centro comunitario terminado en 2007 por los mismos autores. Iroko Housing se sitúa sobre uno de los aparcamientos usado como fuente de financiación y para el que se excavó un sótano, que luego se incorporó al proyecto. A diferencia de las tres promociones anteriores, el proyecto de Haworth Tompkins presenta una mezcla de tipologías y consigue una densidad de 74 viviendas/ha o 334 habitaciones/ha, puesto que al tratarse de viviendas de 6 a 8 piezas es más ajustado establecer la densidad por habitaciones. Coin St. Neighbourhood Centre es el edificio que cierra la manzana y tiene un programa muy diverso, con salas para la comunidad, una guardería, una planta de oficinas, salas de conferencias para alquilar y un gran espacio comercial independiente en planta baja, también de alquiler.

 Doon St. Tower
El siguiente paso en la trayectoria de CSCB es la promoción de un gran edificio de usos mixtos en la última de sus parcelas, situada detrás del National Theatre de Denis Lasdun. El proyecto ha sido muy criticado por algunos grupos vecinales, ya que se trata de una ambiciosa promoción de usos mixtos que incluye 329 viviendas de venta en el mercado libre. Para compensar, el conjunto alberga una piscina cubierta y un polideportivo para el barrio, además de un centro de danza privado, comercios, oficinas y aparcamientos. La altura que alcanza la torre, 143 metros, así como la ausencia de vivienda protegida, han sido interpretadas como una traición a los ideales de la lucha vecinal. Sin embargo, los responsables de Coin St. argumentan que las necesidades del barrio son ahora los equipamientos y no la vivienda social.

 

Al cabo de 30 años, la trayectoria de la Comunidad de Coin St. cosecha elogios y reprobaciones, aunque es evidente que su trabajo ha desencadenado otra serie de mejoras para el South Bank, la mayoría de ellas promovidas por el partenariado de las empresas e instituciones locales. La adecuación del borde fluvial y la eliminación de barreras en el complejo del South Bank Centre han sido las más visibles y las que han favorecido la masiva atracción de visitantes. No obstante, la impronta social que la Comunidad de Coin St. ha incorporado a la agenda de los futuros promotores será la que cambie definitivamente el destino del barrio.



(1) Durante la administración de John Major se introducen el City Challenge Fund (1991) y posteriormente el Single Regeneration Budget Challenge Fund (1994) que establecen el nuevo sistema de asignación de fondos.  La Agencia Nacional de Regeneración, English Partnerships, es la responsable de la asignación de fondos

 

Bibliografía
Guy Baeten. “From community planning to partnership planning. Urban regeneration and shifting power geometries on the South Bank, London”. Department of Geography, University of Strathclyde, U.K.

GeoJournal 51: 293–300, 2000. 2001 Kluwer Academic Publishers.

Andrew Bibby. Coin Street Case study. University of East London

Haworth Tompkins. Viviendas Iroko. Densidad. Nueva vivienda colectiva. Javier Mozas, Aurora Fernández Per. a+t ediciones ISBN 84-611-1203-2

Haworth Tompkins. Coin Street Neighbourhood Centre. a+t 30 Civilities II. a+t ediciones ISSN 1132-6409

Artículo publicado en ARQUITECTURA COAM, num 354 (4T_08)

Revista del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid











 


RELACIONADOS

Serie Densidad: ahora disponible en PDF
Serie Densidad: ahora disponible en PDF
Intervención de a+t en Alter Polis
Intervención de a+t en Alter Polis
a+t 30. Civilities II
a+t 30. Civilities II



cerrar  
condiciones

Si deseas formar parte de a+t ediciones, envíanos tu currículum a la siguiente dirección: aplust@aplust.net






cerrar  
condiciones cerrar

Suscríbete a nuestro newsletter

Introduzca su email:
checkbox He leído y acepto las condiciones de uso
Si quiere darse de baja pinche aquí

ENVIAR

condiciones

a+t, garantiza la seguridad y confidencialidad de los datos personales introducidos a través de este formulario y todo ello al amparo d elo dispuesto en la Ley Orgánica 15/1999 de Protección de Datos Personales así como su normativa de desarrollo.
Si no desea recibir futuros mensajes electrónicos de a+t, piche aquí.



cerrar     

A+T

cerrar
Utilizamos cookies propias y de terceros para mejorar tu experiencia de usuario. Si continuas navegando consideramos que aceptas estas cookies + info > x